토지 임대부 분양주택 아파트 무엇이길래 사회주의 소리나올까?

국토부장관 내정자 변창흠 lh 사장 

변창흠씨가 국토부장관으로 후보로 내정되며 일전부터 주장해 온 토지 임대부 주택과 환매조건부 주택이 부동산 이슈 키워드로 떠오르며 떠들석 하였습니다. 특히 분양주택의 공급방식을 현재보다 더욱 다양화 시키 겠다는 방안을 모색 한다고 하였기에 청약을 하시거나 준비하시는 분들에게는 꼭 짚고 넘어가야 할 글이라고 생각 됩니다. 왜냐면 3기 신도시에도 이를 적용 시킬수도 있다는 이야기를 하였었는데 국토부장관이 된다고 하면 정말 강력한 추진력을 얻을 수 있겠죠. 

집은 샀는데 토지가 나라 소유라구요? 

말 그대로 입니다. 아파트는 내 소유이나 아파트 아래 있는 땅의 주인은 정부 입니다. 보통 건물을 올려서 매매를 하게 되면 지어진 땅과 함께 거래가 됩니다. 대지지분 이라고도 하죠. 건물에 대한 권리를 "지상권" 그리고 땅에 대한 권리를 "대지권" 이라고 합니다. 때문에 아파트 또한 각 호실 마다 면적별로 대지에 대한 권리를 대지지분으로 나눠서 할당하게 됩니다. 

토지 임대부 주택공급이란?

위에 설명을 보신거처럼 지상권만 내가 가지고 대지권은 정부가 소유하게 됩니다. 보통 일반 분양은 이 두개의 권리를 모두 분양가에 포함됩니다. 때문에 이 주택공급은 일반 분양보다 저렴할수 밖에 없죠. 장점이라고 하면 장점 일수 있겠습니다. 일명 반값 아파트 라고 불리며 분양가가 인하 하는 효과가 생길 수밖에 없는 시스템이죠. 하지만 이 공급제도는 정부의땅 위에 지어진 건물이라고 하여 이에 대한 임대료를 지불하며 살아야 합니다. 내가 집을 소유하고 있는데도 말이죠. 

이미 이러한 토지임대부 주택공급의 사례들이 여러건 있습니다. 바야흐로 2007년 10월 경기 군포시 부곡지구가 그 시작이였죠. 이외에도 서울 서초구 강남구 등 3곳에 각각 토지임대부 주택이 공급된 적이 있습니다. 하지만 다양한 문제들이 수면에 떠오르며 결국 이후 쭈욱 공급이 이뤄지지 않았던 제도 입니다. 왜 흥행에 실패 하며 사람들에게 좋은 인식을 심어주지 못했을까요? 

인기가 없는 토지 임대부 분양아파트

군포를 사례로 보겠습니다. 분양신청 하려는 사람들의 흥미를 끌지 못하며 1순위에서 대거 미달됐었습니다. 그 당시 다른 수도권 신도시보다 규모가 작으며 기반시설 또한 부족해서 입지가 좋지 않다는 평가를 받았음에도 토지에 대한 임대료는 매달 40만원에 육박하는 부담이 크다는 평가로 값어치가 없었다는 거죠. 결국 92% 이상이라는  미분양 사태가 일어 났고 결국 이 군포에 분양하려는 주택은 2년뒤인 2009년 모두 일반분양 주택으로 전환됐습니다. 이처럼 사람들의 부정적인 시선이 더 많은 공급제도 입니다. 

집값을 잡으려 했던 정부의 실패

하지만 서울에 시행했떤 강남과 서초는 대조적이 였습니다. 이 두 도시의 토지임대부 주택인 이 곳은 분양가가 당시 주변 시세의 4분의 1 수준인 2억원 초반대에 불과하였죠. 토지 임대료 또한 30만~40만원대로 강남에 있는 아파트 치고 매우 저렴 하였습니다.  이 아파트들도 초반에는 토지 소유권이 없고, 토지 임대료를 내야 한다는 사실이 단점으로 작용하며 큰 호응을 끌지는 못했으나, 입주 후 가격이 급등하며 수요가 급증하게 됩니다. 대지권을 가지지 못했다는것만 제외하면 입지가 매우 좋은게 큰 요인으로 작용 하였죠. 역시 아파트는 입지인가 봅니다. 전매제한 5년이 끝나기 무섭게 이 두개의 집값은 기존 분양가보다 6배가 뛰어 넘으며 로또분양이라는 말과 함께 실패한 부동산정책이 라는 소리를 듣게 됩니다. 15년 폐지 되었다가 다시 변창흠LH사장에 의해 수면 위로 떠오른 제도 입니다. 

시세차익 막기 위해 환매 의무화 도입

토지임대부 주택이 다시 도입된다면 재건축 케이스는 어떻게 될까요?  정부가 땅을 갖고, 개인이 건물을 가진 상황을 어떻게 풀어낼 지가 참 애매모호 합니다. 현행은 주택의 소유자가 토지등소유자로 보고 공공인 토지 소유자의 동의를 받아 재건축을 할 수 있도록 하고 있습니다. 그리고 재건축 아파트는 원래 토지임대부 분양주택을 유지해야 합니다. 하지만 정부와 주택 소유자가 서로 합의를 할 경우에는 일반 주택으로의 전환도 가능하도록 정해 놓았습니다. 

환매의무화란?

결국 이 제도를 다시 시행한다 해도 로또분양과 같은 시세차익을 막는 장치가 필요해 보입니다. 이를 위해서 변창흠씨가 또 내세우는게 환매 의무화 입니다. 이는 토지임대부 주택을 받는자가 주택을 판매할때 다시 공공기관에 팔도록 하는 제도 입니다. 아직 까지는 변창흠씨가 국토부장관이 되지 않은 상황임에도 불구하구 관련 제도에 대한 준비는 속도를 내고 있는걸로 보여집니다. 이유는 이미 국회에서 이 내용이 담긴 주택법 개정안을 통과가 됐거든요. 과연 이 제도가 사람들에게 어떻게 다가 올런지는 의문 입니다. 분양을 받아 시세차익을 보려는 사람들에게는 사회주의 제도 이다 라고 생각 할수 있는 부분이기도 하겠네요. 집값을 잡을 수 있을지는 장기적으로 봐야 될거 같습니다.